Combien de membres dans mon CS ?
A question simple, réponse...pas si simple
Cette question revient très régulièrement et souvent à juste titre car peu de copropriétaires connaissent les règles précises de fonctionnement d’un conseil syndical.
Les syndics professionnels sont,eux, très « peu regardants » sur ce point, surtout soucieux d’avoir un conseil « sage et discipliné », « le doigt sur la couture du pantalon ».
Or, à bien y regarder, les conséquences du non-respect de ces règles peuvent s’avérer lourdes de conséquence
Que prévoit la loi du 10 juillet 1965 ?
En fait, assez peu de choses
Organe d’assistance et de contrôle du syndic, le conseil syndical est institué de plein droit, ses membres sont élus par l’assemblée générale parmi les copropriétaires et certains ayants droit (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Cependant, ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’ont fixé la composition du conseil syndical en dehors du fait qu’étant un organe collégial, il doit (art. 21) :
- être constitué d’au moins 2 membres,
- élire en son sein, son/sa président/e.
Des membres suppléants peuvent également être désignés par l’assemblée générale.
Si la loi ne dit pas grand-chose, que faut-il faire ?
Une seule solution : analyser le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions relatives au fonctionnement du conseil syndical et même fixer un nombre minimum et/ou maximum de titulaires, voire préciser que des suppléants pourront ou devront être désignés. Mais, une clause du règlement prévoyant un seul membre au conseil sera réputée non écrite et comme telle ne devra pas être appliquée et devrait même être supprimée.
Que faire si le règlement de copropriété ne dit rien ?
Si le règlement de copropriété ne prévoit rien, il revient alors à l’assemblée générale de désigner le nombre de conseillers, titulaires voire suppléants, en fonction de la taille du syndicat. En effet, une copropriété de 20 à 50 lots ne requiert pas le même investissement en temps qu’une copropriété de 100 lots ou plus.
Il est souhaitable que le nombre de membres soit au moins de trois afin de pouvoir dégager une majorité lors d’un vote, il peut aussi être convenu d’accorder une voix prépondérante au président en cas d’égalité des votes de façon à trancher le débat.
Faute de candidat, il reste possible que le conseil syndical soit composé… d’un seul membre mais il n’est pas souhaitable que cette solution se prolonge.
Attention : le conseil syndical peut ne plus être « régulièrement constitué », dès lors que plus d’un quart des sièges devient vacant par, vente, démission, décès, révocation, des membres élus, (art. 25, 2è al, décret du 17 mars 1967), dans ce cas, les membres restants ne peuvent plus agir au nom du conseil syndical, ils ne peuvent plus saisir le syndic ou demander des documents.
Le conseil ne peut plus alors assumer ses fonctions.
Pour pallier à cette situation, qui peut s’avérer préjudiciable du fait d’une impossibilité d’agir auprès du syndic, il est préférable de désigner des membres suppléants, lors de la même assemblée générale. Ceux-ci prendront le siège devenu vacant dans l’ordre dans lequel ils auront été élus. Leur nombre sera évidemment déterminé en fonction de la taille de la copropriété, en effet, dans une copropriété de taille importante, les ventes sont fréquentes et donc le risque de départ de membres du Conseil est accru.
Que faire si le règlement de copropriété prévoit des dispositions particulières ?
Le règlement de copropriété peut aussi prévoir des dispositions telles q’un nombre minimal ou maximal de conseillers, voire les 2 seuils à la fois, ou encore un nombre strict.
La décision d’assemblée générale qui ne respecterait pas ces dispositions pourrait faire l’objet d’une action en annulation des décisions prises irrégulièrement (CA Orléans, 12/03/2012, n° 11/00768, Loyers et copr. 2013, comm. n° 121).
Ce qu’il faut retenir :
On le voit, la question est loin d’être anodine et les conseillers syndicaux ne peuvent se permettre de rester dans l’imprécision.
Une solution existe : la mise en place d’un règlement de fonctionnement du conseil syndical.
Pensez à nous questionner à ce sujet.
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