Honoraires du syndic pour travaux : un pas en avant,un pas en arrière !!
On vous explique tout ce qui change
Rappel des principes : prestations de base, prestations particulières
- le principe :
La rémunération du syndic est fixée de manière forfaitaire pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, telle que définie dans le contrat type réglementaire . Ce principe est posé par l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
- l’exception :
Ce même article autorise le syndic, par exception, à facturer au syndicat des honoraires supplémentaires pour des prestations particulières. Leur liste vient d’être retouchée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui s’appliquera dès le 1er juin 2020. Les conditions dans lesquelles le syndic peut être rémunéré pour effectuer le suivi des travaux dans l’immeuble, notamment, ont été modifiées.
Elles font désormais l’objet d’un point III de l’article 18-1 A nouveau de la loi de 1965.
Que faut-il en retenir ?
- définition des travaux hors forfait
Aucun changement n’est à noter quant à la liste des travaux pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires hors forfait, . Il s’agit des travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965 (qui renvoie lui-même à une liste fixée par le décret du 17 mars 1967) et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25,26-3 et 30.
Cette liste comprend:
- les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- les études techniques, telles que les diagnostics et consultations;
- d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Soyez vigilant sur ce point, afin d’éviter que le syndic ne facture à la copropriété des honoraires supplémentaires pour des travaux dont le suivi relève de sa mission et doit donc être compris dans sa rémunération forfaitaire.
En cas de violation de ce principe, l’article 18-1 A III prévoit une amende allant jusqu’à 15 000 € pour un syndic personne morale.
- des honoraires sur travaux votés à la même majorité
Les honoraires supplémentaires qui peuvent être facturés par le syndic à l’occasion des travaux doivent être votés pendant l’assemblée générale qui en décide, à la même majorité que sont votés les travaux concernés.
Là encore, la règle ne change pas.
Le nouveau texte maintient également les modalités de la rémunération du syndic : précisée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale, elle doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.
Veillez à ce que le pourcentage soit bien appliqué sur le montant hors taxe, et non TTC, afin de ne pas voir la note gonfler et à ce que ce pourcentage soit dégressif. Il est soumis au vote de l’assemblée, à elle de négocier. Il doit être compris entre 1 et 4 %, selon l’importance du travail fourni par le syndic, notamment s’il doit faire un suivi de chantier ou non.
- des honoraires définis par un barême, c'est à nouveau possible !!
La loi ALUR empêchait les syndics de figer leurs honoraires pour travaux dans le contrat de syndic.
Cela impliquait une négociation systématique et circonstanciée à chaque fois qu’un nouveau poste de travaux était soumis au vote de l’assemblée.
Le syndic peut désormais introduire dans le contrat de syndic qu’il soumet à l’assemblée, un barème indiquant le montant de ses honoraires supplémentaires pour les travaux votés.
Cette disposition devrait améliorer la transparence en permettant aux copropriétaires, sur ce point important, de comparer les contrats de syndic entre eux.
Insistez pour que ce barème ne soit mentionné qu’à titre indicatif, sinon il s’appliquera systématiquement pour tous les travaux votés (puisque prévu dans un contrat validé par l’assemblée), pendant toute la durée du contrat.
Le travail fourni par le syndic varie considérablement selon le type de travaux, certains sortant parfois purement et simplement de sa compétence, de par leur technicité ou son absence d’expérience.
Nos observations et recommandations
- Nous assistons de manière évidente au dé-tricotage de la loi ALUR dont de nombreuses dispositions visaient à “cadrer” les abus de nombreux syndics professionels dans la facturation de “prestations particulières” coûteuses pour la copropriété et souvent non justifiées.
L’obligation de mettre “en discussion” lors de l’AG le montant des honoraires facturés pour la réalisation de travaux induisait un marchandage “mal vécu” par le syndic.
Nous vous recommandons donc de :
- surveiller et analyser très attentivement le contrat de syndic qui vous est proposé
- demander que le barème fixé pour les honoraires travaux dans le contrat le soit à titre indicatif
- lors de l’AG mettant au vote des travaux, vérifier que la grille rappelée mentionne bien le caractère indicatif du barème.
Voir plus
Catégories
Appelez nous
07 81 82 79 23
Envoyez nous un message
contact@adaac.fr
