Parties communes générales et parties communes spéciales: la loi ELAN "change la donne"
La distinction entre parties communes générales et parties communes spéciales est souvent méconnue des copropriétaires. Nombre d’entre eux savent cependant que certaines charges d’entretien sont réparties exclusivement entre certains propriétaires (cas des ascenseurs pour chaque montée concernée).
La loi était imprécise et les tribunaux avaient dû “fixer un cap”. La loi ELAN clarifie les choses
Ce que disait la loi de 65 :
La notion de parties communes spéciales était abordée en creux par la loi du 10 juillet 1965 au sein de ses articles 3 et 4. Ces parties étaient définies comme pouvant être la propriété de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Les copropriétaires souhaitant de moins en moins être tenus de participer aux charges communes pour bâtiments dont ils ne font pas parties ou des équipements qu’ils n’utilisent pas, des clefs de répartition ont été adoptées en pratique afin de répartir les charges entre ces seuls copropriétaires.
Ce que vient préciser la loi ELAN concernant le régime juridique des parties communes spéciales :
L’article 6-2, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi ELAN, précise le régime juridique des parties communes spéciales :
« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes »
Ce que vient préciser la loi ELAN concernant leur définition dans le règlement de copropriété
En plus des précisions sur le régime, la loi ELAN ajoute une indication considérable en soumettant l’existence des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
En effet, l’article 6-4, nouveau dispose :
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
L’article 209 II de la loi ELAN prévoit pour favoriser le vote de cette modification que :
« Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6 4 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »
Ainsi, les syndicats et les syndics auront l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales, dans les trois années qui suivent la promulgation de cette loi, la modification du règlement de copropriété pour le mettre en conformité.
Dès lors, chaque règlement de copropriété devra être modifié afin de préciser la liste exhaustive des parties communes spéciales et fixer l’étendue des droits correspondants.
Ainsi, une modification pourrait avoir lieu à la majorité simple afin de régulariser des clefs de répartition spéciales utilisées sans que le règlement de copropriété ne les mentionne.
Ce qu’il faut retenir :
Pour savoir si votre copropriété comporte des parties communes « spéciales » ou « particulières », vous devrez donc consulter votre règlement de copropriété ; il doit distinguer les parties communes générales comprenant les éléments nécessaires à tout le ou à tous les bâtiments (ex : le sol, la loge de la gardienne, le local poubelle..) et les parties communes spéciales (ou particulières) ne concernant que certaines parties de la copropriété (ex : fondation, gros murs, charpente, toiture, hall d’entrée, escalier de chaque bâtiment…).
Votre règlement de copropriété ne stipule pas de manière claire si des parties communes sont spéciales et pourtant vous répartissez certaines de vos charges comme des charges spéciales :
Il est impératif que vous clarifiiez cette situation en modifiant votre règlement de copropriété et en spécifiant clairement quelles sont les parties communes spéciales.
Les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi ELAN, soit d’ici le 24 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4.
À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision est prise à la simple majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24).
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