Vote des travaux en copropriété : attention au « vote bloqué »
Cette pratique est malheureusement très répandue et s’avère totalement illégale.
De quoi s’agit-il ?
De nombreuses résolutions sont mises au vote alors qu’elles intègrent plusieurs objets.
L’exemple ci-dessous s’avère parlant :
« L’assemblée générale de la copropriété approuve les comptes de la copropriété présentés par le syndic et lui donne quitus de sa gestion pour l’exercice concerné »
Outre que la question du quitus n’est pas une question obligatoire, la rédaction de la résolution fait que si vous votez l’approbation des comptes, vous votez le quitus. Ce qui s’avère lourd de conséquences. On parle dans ce cas de vote bloqué.
La loi interdit cette pratique : Une résolution = un objet !
Les tribunaux le rappellent régulièrement (Cass. 3e civ. 14.01.2009 n° 08-10624)
Qu’en est-il en matière de votes de travaux ?
La Cour de cassation l’a récemment rappelé :
Chaque « résolution proposée et votée par l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet ». En l’espèce, une AG avait voté une résolution unique visant à effectuer des travaux de réfection des enrobés d’une résidence et des murs extérieurs d’un parking. La décision de la Cour d’appel a été censurée pour violation de la loi, faute pour les juges d’avoir constaté le « caractère indissociable » de ces travaux (Cass. 3e civ. 11.07.2019 n° 18-16904).
Ce qui doit figurer dans l'ordre du jour :
La réalisation de travaux de ravalement, a titre d’exemple, devra impérativement donner lieu
à la mise aux votes des résolutions distinctes suivantes :
- Vote sur le principe des travaux de ravalement.
- Choix de l’entreprise (selon devis joints à la convocation).
- Désignation d’un maître d’œuvre pour la phase exécution, (selon convention d’honoraires jointe à la convocation).
- Souscription d’une assurance dommage ouvrage, (selon proposition de police avec conditions particulières).
- Désignation d’un coordinateur SPS , (selon proposition d’honoraires jointe à la convocation).
- Désignation d’un bureau de contrôle, (obligatoire suivant les dires du syndic), (avec proposition d’honoraires jointe à la convocation).
- Fixation des honoraires du syndic pour ces travaux , (selon proposition d’honoraires jointe à la convocation)
- Modalités de financement de ces travaux
Il faut de plus rajouter que suivant la rédaction de votre règlement de copropriété, vous devez préalablement vous assurer de la nature des parties communes.
Si ces travaux concernent des parties communes spéciales, seuls, les copropriétaires concernés devront s’exprimer.
Tout cela peut paraître très fastidieux mais il faut rappeler que ces dispositions visent avant tout à protéger les intérêts des copropriétaires et surtout s’assurer de leur consentement explicite.
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Pensez également à nous consulter au sujet du contenu de l’ordre du jour que votre syndic propose.
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