Meublés touristiques en copropriété : droits du syndicat et recours en cas de nuisances

Les plateformes de location courte durée (Airbnb, Booking…) ont transformé certaines copropriétés en véritables hôtels improvisés. Rotations incessantes, nuisances nocturnes, parties communes dégradées… Face à ces situations, le syndicat des copropriétaires n’est pas démuni. Voici ce que vous pouvez faire — et ce que vous ne pouvez pas faire.

1. VÉRIFIER CE QUE DIT LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

C’est le point de départ incontournable. Le règlement de copropriété peut contenir des clauses limitant ou interdisant les locations meublées touristiques, notamment via :

• Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui interdit toute activité commerciale ou para-hôtelière dans l’immeuble.
• Une clause d’habitation bourgeoise simple, qui tolère certaines activités libérales mais peut exclure les locations de courte durée selon l’interprétation des tribunaux.

Bon à savoir : Si votre règlement contient une telle clause, le syndicat peut agir en justice contre le copropriétaire contrevenant sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui oblige chaque copropriétaire à respecter le règlement.

2. AGIR EN CAS DE TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE

Même en l’absence de clause restrictive dans le règlement, la copropriété peut agir si les locations génèrent des troubles anormaux de voisinage : nuisances sonores répétées, dégradations des parties communes, comportements inappropriés des occupants temporaires…

Le Code civil (article 1253 depuis la réforme de 2024, anciennement fondé sur la jurisprudence) reconnaît le droit à tout voisin — et donc au syndicat au nom de la collectivité — d’obtenir réparation pour ces troubles excessifs.

La démarche recommandée :

• Documenter les incidents (mains courantes, constats d’huissier, témoignages écrits).
• Mettre en demeure le copropriétaire par courrier recommandé via le syndic.
• En cas d’échec, saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser les troubles et obtenir des dommages-intérêts.

3. CE QUE LE SYNDIC PEUT — ET NE PEUT PAS — FAIRE

Le syndic a un rôle d’exécutant, pas de juge. Il peut :

• Rappeler les obligations du règlement au copropriétaire concerné.
• Envoyer une mise en demeure au nom du syndicat.
• Proposer à l’assemblée générale de voter une action en justice.

En revanche, le syndic ne peut pas :

• Interdire unilatéralement la location sans décision d’assemblée générale ou clause réglementaire claire.
• Accéder au logement loué sans autorisation.
• Contacter directement les locataires de passage pour les expulser.

👉 Toute action en justice doit être autorisée par l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967), sauf urgence reconnue.

4. LES OBLIGATIONS LÉGALES QUI PÈSENT SUR LE COPROPRIÉTAIRE-LOUEUR

Au-delà du règlement de copropriété, le copropriétaire qui loue son bien en meublé touristique doit respecter plusieurs obligations légales :

• Déclaration en mairie obligatoire dans toutes les communes (formulaire Cerfa n°14004).
• Enregistrement et numéro de déclaration requis dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Bordeaux…).
• Limitation à 120 jours par an pour une résidence principale.
• Respect des éventuelles réglementations locales plus strictes (certaines communes ont instauré des zones de compensation).

Ces obligations relèvent de la mairie et de la préfecture, pas du syndicat — mais leur non-respect peut appuyer votre argumentaire en cas de contentieux.

5. QUELLE STRATÉGIE ADOPTER EN PRATIQUE ?

Face à un copropriétaire qui loue en courte durée :

1. Relisez votre règlement pour identifier les clauses applicables.
2. Rassemblez les preuves de nuisances si elles existent.
3. Mandatez le syndic pour envoyer une mise en demeure.
4. Inscrivez une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG pour autoriser une action en justice si nécessaire.
5. En cas de blocage, consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

EN RÉSUMÉ

La copropriété dispose de leviers réels face aux meublés touristiques problématiques, à condition d’agir méthodiquement : règlement, preuve des nuisances, décision collective. L’ADAAC peut vous accompagner dans cette démarche.

Contact : contact@adaac.fr